Управление многоквартирным домом
--------------------------------------------------------------------------------
1. О создании и функционировании товариществ собственников жилья.
1.1. Товарищества собственников жилья – в чем преимущества такого способа управления многоквартирным домом?
Одна из главных целей преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации – увеличение роли собственников квартир в решении вопросов содержания многоквартирного дома. Неизменное условие достижения данной цели – инициатива и разумная активность самих собственников жилья.
Принципы управления многоквартирными домами базируются на Жилищном кодексе РФ (статья 161), предусматривающем:
благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
решение вопросов пользования указанным имуществом;
предоставление коммунальных услуг гражданам.
При этом собственникам жилых помещений необходимо выбрать один из предусмотренных способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Анализ предложенных государством способов управления многоквартирными домами выявил ряд крупных проблем, возникающих при реализации некоторых из предложенных способов управления.
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Главный и существенный недостаток – решения по большинству вопросов, связанных с управлением домом (в том числе и по выбору представителя, который будет действовать от лица всех собственников при заключении определенных договоров), должны приниматься на общем собрании собственников помещений. А это, учитывая сложности, возникающие при проведении общего собрания (его созыв, проведение, принятие и оформление решения общего собрания), делает такой способ управления неспособным в короткие сроки адаптироваться к изменениям, постоянно происходящим в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Таким образом, указанный способ управления может быть эффективен только при управлении домом с незначительным количеством собственников помещений.
2. Управление управляющей организацией. Серьезный минус такого способа управления – это отсутствие возможности у собственников помещений непосредственно контролировать расходование денежных средств, внесенных в счет оплаты жилого помещения, коммунальных и прочих услуг. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме (прежде всего в том доме, который не обслуживается единым информационно-расчетным центром) не защищены от мошенничества, которое с появлением частных управляющих организаций все чаще проявляется в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. Жилищный или жилищно-строительный кооператив. Создание такого кооператива, в первую очередь, преследует определенную цель – удовлетворение потребностей граждан в жилье, и лишь потом управление многоквартирным домом. В результате приоритеты при решении задач, стоящих перед кооперативом, будут определяться его руководством, исходя из целей создания кооператива.
4. Управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ). Приняв решение об управлении посредством ТСЖ, собственники столкнутся с объективными сложностями при его создании. Учитывая, что создание и организация деятельности ТСЖ – это сложная многоступенчатая процедура, от собственников потребуется проявление таких качеств, как обладание организаторскими способностями, наличие специальных знаний, умение конструктивно взаимодействовать с органами власти, наличие свободного времени. Однако анализ результатов функционирования уже созданных ТСЖ позволяет говорить о том, что сложности, связанные с созданием ТСЖ, это лишь временный негативный момент в его деятельности.
Результаты опросов населения, проведенных в различных регионах страны, указывают на то, что у жителей уже сформировалось достаточно доверительное отношение к ТСЖ. Так, большинство опрошенных считают, что ТСЖ может снизить расходы на коммунальные услуги, привести к получению дополнительного дохода и экономии на разного рода снабжении (холодная и горячая вода, отопление), на содержании и ремонте. Особое внимание ТСЖ уделяют благоустройству домов и дворов: оборудуются детские и спортивные площадки, ремонтируются и благоустраиваются подъезды, дворы, устанавливаются входные двери в подъездах, появляются большие возможности для защиты жилья от противоправных посягательств[1].
Объединение в ТСЖ открывает собственникам квартир широкие возможности в отстаивании интересов всех жителей дома. ТСЖ позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. Кроме того, управление ТСЖ – это управление собственниками своим имуществом с вытекающим от сюда внимательным и аккуратным отношением собственников ко всем составляющим принадлежащего им имущества. Управляющая организация осуществляет управление чужим, доверенным ей имуществом (проще говоря, она просто выполняет работу по договору). При этом зачастую договор управления, заключенный с управляющей организацией, содержит простой, стандартный набор услуг, не предусматривая возможности расширения их перечня, либо более «точной их настройки» в зависимости от состояния имущества или пожеланий и интересов собственников.
ТСЖ – наиболее прогрессивный способ управления жилищным фондом, где жильцы самоорганизуются и могут контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оплачиваемых услуг.
В связи с тем, что управление многоквартирным домом ТСЖ наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, нормативными документами города Москвы установлены определенные меры поддержки в случае выбора населением в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ.
Так, при формировании программы по капитальному ремонту жилищного фонда, а также при проведении работ по программе «Мой двор, мой подъезд», установлен приоритет для включения в указанные программы домов, находящихся в управлении ТСЖ (постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 года № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации»).
Таким образом, управление многоквартирным домом посредством ТСЖ не только позволяет собственникам помещений реализовать гарантированные им права и свести к минимуму случаи их нарушения, но и полностью поддерживается органами государственной власти города Москвы.
1.2. Нормативные документы, регламентирующие порядок создания и функционирования товариществ собственников жилья.
1. Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел VI. Товарищество собственников жилья).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
4. Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
5. Налоговый кодекс Российской Федерации.
6. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
8. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 года № 6 «Основы жилищной политики города Москвы».
9. Постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 года № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве».
10. Постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 года № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».
11. Распоряжение Правительства Москвы от 12 апреля 2006 года № 585-РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имуществе, принадлежащем товариществам собственников жилья».
12. Постановление Правительства Москвы от 19 ноября 2002 года № 940-ПП «О мерах по реализации комплексной городской программы формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья».
13. Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 года № 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья».
14. Постановление Правительства Москвы от 4 августа 1998 года № 592 «О создании государственного унитарного предприятия «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья».
15. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 21 апреля 1999 года № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья».
16. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 года № 9-РП «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья для г.Москвы».
17. Постановление Правительства Москвы от 9 августа 1994 года № 660 «О проведении эксперимента с участием товариществ собственников помещений в жилых домах в использовании нежилых помещений».
18. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 года № 10-П, согласно которому отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
2. Система единых информационно-расчетных центров города Москвы – выгодно для граждан и жилищных объединений.
Наряду с вопросами создания и функционирования жилищных объединений возникает важный вопрос качественной организации начисления платы за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги и расчетов собственников помещений в многоквартирном доме за указанные услуги.
В соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25 июня 2002 года № 476-ПП «О создании Единых информационно-расчётных центров» и от 1 марта 2005 года № 111-ПП «О порядке создания единых информационно-расчетных центров административных округов города Москвы в форме государственных учреждений» в целях развития системы начисления, сбора, распределения и учета платежей населения за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги (далее – ЖКУ) в городе были созданы единые информационно-расчетные центры административных округов (далее – ГУ ЕИРЦ АО). Их основная задача – обслуживание населения в части начисления и учёта платы за ЖКУ, формирование и организация доставки единого платежного документа (ЕПД) жителю.
С момента создания системы единых информационно-расчетных центров в городе Москве (далее – система ЕИРЦ) количество граждан – собственников и нанимателей жилых помещений, осуществляющих оплату ЖКУ по ЕПД продолжает неуклонно расти.
Это связано, в первую очередь, с тем, что полный переход на оплату ЖКУ через систему ЕИРЦ гарантирует гражданам следующие выгоды:
единый подход к применению действующего законодательства при начислении платы за ЖКУ;
полный учет всех предусмотренных гражданам льгот и субсидий;
своевременность и правильность проведения перерасчета платежей за ЖКУ (в том числе в случае предоставления коммунальных услуг с нарушением режима подачи или параметров качества);
методическое единство расчетов за ЖКУ;
возможность получения гражданами в одном месте всех документов, связанных с оплатой ЖКУ[2].
При этом организация расчетов за ЖКУ через систему ЕИРЦ представляет интерес не только для граждан, проживающих в многоквартирных домах, но и для организаций, осуществляющих управление такими домами, в том числе и для жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК). Так, в случае, если жилищное объединение не привлекает ГУ ЕИРЦ АО к организации расчетов за ЖКУ, поставщиками коммунальных ресурсов (например, тепловой энергии, горячей воды) зачастую используется форма договора поставки, экономически менее выгодная для ТСЖ или ЖСК.
В частности, такими договорами устанавливается обязанность жилищного объединения осуществлять оплату потребленных коммунальных ресурсов (тепловой энергии), исходя из их количества, определенного приборами учета. А это значит, что жилищное объединение будет вынуждено в зимний период либо поставить население перед фактом и в несколько раз увеличить размер платы, взимаемый за услуги отопления (что может быть негативно воспринято со стороны населения, в первую очередь, со стороны его социально незащищенных слоев), либо прибегнуть к заимствованию дополнительных денежных средств, необходимых для полной оплаты тепловой энергии, потребленной в зимний период.
Кроме того, указанными договорами зачастую не регламентирован порядок изменения сумм, подлежащих оплате поставщику соответствующего ресурса, в случае не поставки или поставки некачественных коммунальных ресурсов (горячей воды) жилищному объединению.
В целях приведения существующей договорной системы (в сфере поставки коммунальных ресурсов) в соответствие с законодательством, исключения случаев необоснованного возложения ответственности на жилищные объединения и иные управляющие компании за нарушение параметров качества или режима подачи коммунальных услуг, а также защиты интересов конечных потребителей коммунальных услуг – граждан был разработан комплект договоров, регламентирующих поставку тепловой энергии и горячей воды для нужд населения, а также определяющих порядок расчетов за предоставленные коммунальные ресурсы и услуги через систему ЕИРЦ.
В начале 2007 года названные договоры поставки были утверждены руководителем Комплекса городского хозяйства Москвы и рекомендованы к использованию в качестве примерных форм договоров.
Указанные договоры отражают изменения, произошедшие в последнее время в законодательстве в сфере расчетов за коммунальные услуги, в максимальной степени соответствуют экономическим интересам всех участников договоров и направлены, прежде всего, на защиту интересов населения и управляющих компаний, в том числе и жилищных объединений.
Комплексное применение указанных договоров гарантирует жилищному объединению ряд экономических выгод, в частности позволяет ему:
не оплачивать комиссионные проценты, взимаемые банками за прием и перечисление платежей населения (расходы по их оплате берет на себя ОАО «МОЭК»);
не оплачивать претензионную работу (расходы по осуществлению претензионно-исковой работы с населением несет ОАО «МОЭК»);
не оплачивать расходы на содержание офисов и выплату зарплаты персоналу, осуществляющему начисление платежей за коммунальные услуги (начисление платежей за коммунальные услуги осуществляется системой ЕИРЦ, основные виды деятельности которой финансируются за счет средств бюджета города Москвы);
устранить так называемый «кассовый разрыв», возникающий при оплате отопления зимой, так как население платит равными долями каждый месяц, а жилищное объединение компенсирует недополученное ОАО «МОЭК» за год с населения только один раз в год;
в случае, если имело место нарушение параметров качества или режима подачи коммунальных ресурсов, произвести уменьшение сумм, подлежащих оплате жилищным объединением поставщику, в порядке, аналогичном порядку, установленному для граждан.
При этом система ЕИРЦ обеспечена достаточным количеством регламентов информационного взаимодействия со всеми участниками расчетов за ЖКУ, а также с организациями, деятельность которых не связана с предоставлением коммунальных услуг, но информация, которой обладают такие организации, позволяет единым информационно-расчетным центрам более качественно организовать начисление платы за ЖКУ.
Своевременная поддержка и контроль со стороны органов исполнительной власти города Москвы на сегодняшний день позволили достичь значительных показателей деятельности системы ЕИРЦ:
обеспечен переход на расчеты по показаниям общедомовых (коллективных) приборов учета – около 94 %;
при участии ЕИРЦ реализуется программа установки индивидуальных приборов учета;
второй год без социальной напряженности обеспечивается переход на новые цены по оплате ЖКУ;
в летние месяцы 2006 года снижено ежегодное «сезонное уменьшение» собираемости платы за ЖКУ;
создана гибкая договорная база для «встраивания» системы ЕИРЦ в цепочку «собственники — ТСЖ — управляющие компании — поставщики услуг»;
проводится эксперимент по включению в систему ЕИРЦ расчетов за электроэнергию («Мосэнергосбыт» и другие независимые поставщики электроэнергии);
на завершающую стадию вышло внедрение единого программного обеспечения системы ЕИРЦ (АСУ ЕИРЦ).
Таким образом, в целях защиты интересов конечных потребителей коммунальных услуг, а также собственных экономических интересов, целесообразным является полный переход жилищных объединений на расчеты за ЖКУ через систему ЕИРЦ[3].
Кроме этого, на сегодняшний день единые информационно-расчетные центры – мощный инструмент реализации положений Жилищного кодекса РФ по выбору способа управления многоквартирными домами и надежная опора жилищных объединений на этапе становления рынка жилищно-коммунальных услуг.
3. Документы, представление и подписание которых необходимо для организации расчетов за жилые помещение, коммунальные и прочие услуги через систему единых информационно-расчетных центров города Москвы
3.1. Перечень документов для заключения договоров товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом с едиными информационно-расчетными центрами административных округов города Москвы.
В случае обращения ТСЖ, ЖСК в единый информационно-расчетный центр административного округа города Москвы для перехода на расчеты за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги через систему ЕИРЦ жилищному объединению необходимо представить следующие документы:
1. Заявление о принятие на расчеты в ЕИРЦ с указанием перечня услуг, начисление по которым планируется передать в систему единых информационно-расчетных центров.
2. Копию свидетельства о государственной регистрации (заверенную жилищным объединением).
3. Устав ТСЖ/ЖСК.
4. Выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ/ЖСК о выборе правления.
5. Выписку из протокола собрания правления о назначении председателя.
6. Копии договоров с ресурсоснабжающими организациями.
7. Протокол общего собрания членов ТСЖ/ЖСК по вопросу о принятии решения по передаче начислений в ЕИРЦ с указанием перечня услуг, начисление по которым планируется передать в систему единых информационно-расчетных центров.
8. Копии актов ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета.
9. Копии актов ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета.
10. Копии лицензий организации, производившей установку индивидуальных приборов учета.
11. Копии технических паспортов индивидуальных приборов учета.
3.2. Перечень договоров, регламентирующих организацию расчетов за жилые помещение, коммунальные и прочие услуги через систему единых информационно расчетных центров города Москвы.
1. Договор об организации расчетов населения за жилищно-коммунальные и связанные с ними услуги на основании Единого платежного документа.
2. Договор об организации расчетов населения за отопление и горячее водоснабжение на основании Единого платежного документа.
3. Договор об организации расчетов населения, юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица за услуги водоснабжения и канализации, оказанные управляющей компанией.
4. Договор о порядке информационного взаимодействия.
5. Договор о безвозмездном оказании услуг по осуществлению паспортного учета граждан.
___________________________________________
Прежде чем заключать договоры об организации расчетов за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги, ТСЖ/ЖСК необходимо внести изменения в существующие договоры поставки коммунальных ресурсов, предусматривающие условия о том, что денежные средства, поступившие от населения на счет поставщика коммунальных ресурсов, зачитываются последним в счет оплаты по договору поставки коммунальных ресурсов, либо заключить утвержденные руководителем Комплекса городского хозяйства Москвы примерные договоры поставки коммунальных ресурсов[4].
--------------------------------------------------------------------------------
[1] По данным, представленным на сайте ООО «ПИКК» (http://www.liccltd.com).
[2] Материалы, более наглядно иллюстрирующие достижения системы ЕИРЦ в сфере выдачи гражданам документов при их обращении в единые информационно-расчетные центры, Вы можете получить у руководителя районного отдела ГУ ЕИРЦ АО.
[3] Материалы, более наглядно иллюстрирующие положительные моменты организации расчетов за ЖКУ через систему ЕИРЦ для граждан, управляющих компаний (в том числе ТСЖ, ЖСК и др.), поставщиков коммунальных ресурсов и органов исполнительной власти города Москвы, Вы можете получить у руководителя районного отдела ГУ ЕИРЦ АО.
[4] Примерные формы договоров поставки коммунальных ресурсов, а также договоров, регламентирующих организацию расчетов за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги, Вы можете получить у руководителя отдела ГУ ЕИРЦ АО.